W typowym scenariuszu przygotowanie inwestycji trwa od 1,5 do 2,5 roku, zakładając brak większych komplikacji formalnych i środowiskowych. W tym czasie inwestor przechodzi przez etap analiz wstępnych, procedurę środowiskową (jeżeli jest wymagana), uzyskanie decyzji planistycznych i administracyjnych oraz pozwolenia na budowę.
WZ, MPZP, ZPI, ZRiD, DŚU, raport OOŚ, PnB — krótkie skróty nie oznaczają szybkich decyzji. Zobacz, które etapy najczęściej wydłużają predevelopment i co realnie wpływa na moment „wbicia łopaty”.
Wstęp
Przygotowanie gruntów pod inwestycję w Polsce nie należy ani do łatwych, ani do szybkich zadań. W praktyce predevelopment nieruchomości trwa zwykle od 1,5 do 2,5 lat, ale są w Polsce inwestycje, których przygotowanie trwało ponad 10 lat. Oczywiście czas trwania przygotowania danego gruntu zależy od wielkości inwestycji, jej lokalizacji i poziomu skomplikowania. Skąd jednak bierze się aż tak długi czas?
Etap zero – wstępna analiza nieruchomości (przed nabyciem).
Ten etap trwa zwykle zdecydowanie za krótko. Podstawowa analiza działki inwestycyjnej sprowadzona do analizy chłonności terenu obejmującej pobieżną weryfikację miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy to zwykle za mało. Z praktyki, rekomendujemy przeprowadzenie wszechstronnej analizy – nazywamy ją Analizą Nieruchomości 360o, żeby zidentyfikować kluczowe ryzyka przy zakupie działki: planistyczne, prawne, środowiskowe, społeczne czy polityczne.
Etap pierwszy – środowiskowy.
Tu już zaczynają się schody – jeżeli inwestycja wymaga decyzji środowiskowej niezbędne jest przygotowanie karty informacyjnej przedsięwzięcia (KIP) i uzyskanie szeregu opinii (Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska, Przedsiębiorstwa Państwowego „Wody Polskie”, Sanepidu). Czas trwania to od 6 do 12 miesięcy, do którego należy doliczyć okres sporządzenia zaawansowanej koncepcji architektonicznej, która pozwoli na uzupełnienie KIP. Czasem, ze względu na wymagania środowiskowe lub niską jakość karty informacyjnej przedsięwzięcia dochodzi do wielokrotnych uzupełnień, z których każde może wydłużyć proces o wiele tygodni. Decyzja środowiskowa może być zaskarżona przez strony postępowania (wszystkich, którzy mają nieruchomości w obszarze oddziaływania i organy opiniujące).
I jeszcze raport oddziaływania
Jakość opracowania, ale i uwarunkowania środowiskowe mogą dodatkowo spowodować, że organ wyda postanowienie o konieczności sporządzenia raportu o oddziaływaniach na środowisko (raportu OOŚ). To dodatkowo 12 miesięcy i więcej – zależnie od dokładnej treści postanowienia. W najgorszym wypadku jednak prace nad raportem możemy zacząć po pół roku – gdy jego sporządzenie wymaga konkretnej pory roku (okres lęgowy, okres wegetacji roślin) i częstotliwości badania. Ostatecznie decyzja środowiskowa przygotowana na wstępnym etapie projektu często musi zostać zmieniona na późniejszym wraz z modyfikacjami koncepcji architektonicznej.
Etap drugi – decyzje planistyczne
Decyzja o warunkach zabudowy powinna zostać (dla większych inwestycji) wydana w 90 dni. Od momentu, kiedy na horyzoncie pojawiła się perspektywa ograniczenia wydawania WZ-etek, zmienił się sposób wykonywania analizy urbanistycznej, a przestały obowiązywać sankcje dla urzędów za opóźnienia termin ten stał się wyłącznie teoretyczny. Podobnie z terminem wydawania uchwał lokalizacyjnych na podstawie ustawy „Lex Developer”. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to minimum 6 miesięcy, a w praktyce bardziej 9 do 15 miesięcy. Nieco krótszy czas należałoby przyjąć dla zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) wprowadzony w ramach reformy planowania przestrzennego w Polsce. Pod uwagę należy wziąć jednak małe doświadczenie organów w stosowaniu przepisów w tym zakresie. Tutaj często też mamy do czynienia z uchyleniami uchwały przez organ nadzorczy (urząd wojewódzki).
Zmiany w decyzjach planistycznych
Sytuację nie zawsze ułatwia posiadanie decyzji planistycznej – w wypadku, gdy wymaga poprawek, procedura jej zmiany jest co najmniej trudna. Zmiana decyzji o warunkach zabudowy wymaga zgody wszystkich stron, w praktyce zostaje więc wystąpienie o nową decyzję. Zmiana planu to czas podobny do jego uchwalenia, a zmiany uchwały lokalizacyjnej i zintegrowanego planu inwestycyjnego nikt jeszcze nie przeprowadził. Dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidziano co prawda szybszą procedurę „uproszczoną”, ale lektura przepisów nie zostawia wątpliwości – łatwiej spotkać Yeti niż sytuację, w której będzie dopuszczalna. W praktyce, gdy zmiana planu jest trudna do przeprowadzenia, sięgnęliśmy w kilku przypadkach po ZPI – o ile gmina jest oczywiście na to gotowa i nie jest przygnieciona skutkami zmian w planowaniu przestrzennym z 2025 r.
W razie problemów pozostaje ścieżka interpretacji aktu – ale możliwa jest tylko dla niektórych wątpliwości (a nie zmian!).
Etap trzeci – pozwolenie na budowę
Ustawowy czas 65 dni nie dotyczy okresu kontroli formalnej, uzupełniania wniosków na wniosek organów i okresów zawieszenia postępowania, więc w praktyce ten etap trwa minimum 4 miesiące. Do tego jednak może dojść wiele decyzji zależnych. Ewentualne pozwolenia na przebudowę infrastruktury technicznej, decyzje o rozbiórce lub powiązane postępowania (np. ws. remontów lub robót na działkach sąsiednich) potrafią czas ten jeszcze przedłużyć. W wypadku realizacji inwestycji drogowej na podstawie decyzji ZRiD (zezwolenia na realizację inwestycji drogowej) – musimy się liczyć z jeszcze dłuższym czasem. I przygotowanie dokumentacji i jej procedowanie jest o wiele bardziej skomplikowane. ZRiD jest decyzją zintegrowaną obejmującą decyzję budowlaną, podziałową i wywłaszczeniową i w praktyce rodzi to wiele problemów.
Wnioski
Predevelopment to z natury skomplikowany i długotrwały proces. Warto więc sięgnąć po sprawdzonych doradców inwestycyjnych, którzy zoptymalizują czas jego trwania. Część przygotowań można prowadzić równolegle, część prowadzić z wyprzedzeniem, a przede wszystkim warto zrobić wszystko, aby uniknąć powtarzania lub zmian już uzyskanych decyzji i zamkniętych etapów.
